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Die Geschichte eines Neubaus

Bauarbeiten am Groner Tor haben begonnen Die Geschichte eines Neubaus

Baustelle Groner Tor - dort entsteht die neue Zentrale der Sparkasse Göttingen. Das Tageblatt wird das Bauvorhaben begleiten, alle offenen Fragen zusammentragen, versuchen, diese zu beantworten und alle Hintergründe zu beleuchten. Den Auftakt macht Thomas Dienberg. Im Tageblatt-Gespräch erinnert sich der Göttinger Stadtbaurat, der den Prozess von Anfang an begleitet hat.

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Millionenschwerer Neubau am Groner Tor:  Im Dezember 2014 stellt das Architektenbüro „Ahrens & Grabenhorst“ aus Hannover unter  anderem diese Variante der Fassadengestaltung mit einem abgesetzten fünften Obergeschoss vor. In zwischen haben sich alle Beteiligten  auf eine Fassadengestaltung geeinigt. Sie soll sich an der Fassade der benachbarten Zoologie orientieren.

Quelle: Ahrens & Grabenhorst

Göttingen. Die Planungsgeschichte beginnt 2006: Das Tierärztliche Institut zieht aus seinem Gebäude am Groner Tor aus, die Universität gibt den Standort auf. Was dort passieren wird, ist völlig offen. Teile des Grundstücks gehören dem Land, die anderen der Stadt. Auf dem Areal steht zu diesem Zeitpunkt noch eine Holzbaracke, gemietet von der Marinekameradschaft. „Konkrete Nutzungsideen“ habe es zu dem Zeitpunkt nicht gegeben, sagt Thomas Dienberg. Land und Stadt hätten aber schnell vereinbart, beide Grundstücke gemeinsam zu vermarkten.

 

Gleichzeitig stellt die Stadtverwaltung die Weichen für die künftige Entwicklung des Standortes: Im Mai 2006 beschließt der Rat die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Areal.

 
Die Verwaltung begründet den Aufstellungsbeschluss mit der „Möglichkeit einer hochwertigen Nutzung, die zur Aufwertung des Gesamtbereiches Groner Tor beitragen soll“. Durch die „besondere städtebauliche Lage“ sei das Areal bestens als Standort für Dienstleistungen, Büros oder ein Hotel geeignet. Das Verfahren sollte an erster Stelle eine Veränderungssperre für das Gelände bewirken, um eine ungewollte Entwicklung zu vermeiden, bestätigt Dienberg. „Wir hätten möglicherweise Dinge genehmigen müssen, die den städtebaulichen Zielen entgegenlaufen.“

 
Drei Monate später beauftragt der Rat die Verwaltung, einen Investorenwettbewerb vorzubereiten. Gesucht wird ein Investor, der auf dem Gesamtgrundstück ein mehrstöckiges Gebäude für Hotel, Büros, Einzelhandel sowie Sport- und Medizindienstleister baut und dabei auch die öffentlichen Flächen nach Vorgaben der Stadt gestaltet. Gut zwei Jahre später wurde die Fläche und ihre Entwicklung im Rahmen eines Wettbewerbes europaweit ausgeschrieben. Ein von der Europäischen Union vorgeschriebenes Verfahren für Baudienstleistungen dieser Größenordnung, erklärt Dienberg.

 

„Wir hätten möglicherweise Dinge genehmigen müssen, die den städtebaulichen Zielen entgegenlaufen.“ 

Thomas Dienberg, Baudezernent

 
Im Herbst 2009 gibt es mehrere Bewerber, darunter drei in der Endauswahl. Den Zuschlag vom Rat bekommt die BauWo Grundstücks AG aus Hannover mit einem Entwurf des Architektenbüros Ahrens & Grabenhorst. Er sieht einen schlichten, teilweise sechsstöckigen Gebäudekomplex in E-Form vor. Das Konzept integriert ein Hotel und einen Lebensmittelmarkt. Die beiden Mitbewerber in der Endauswahl planen kein Hotel.

 
Im Rat ist das Siegermodell umstritten: Mitglieder der FDP und Grünen enthalten sich bei der Abstimmung, die CDU stimmt dagegen. Sie wertet das Objekt als „Fehlgriff“ und kritisiert das Vergabeverfahren als „nicht nachvollziehbar“. Dann passiert lange nichts – erst im Oktober 2010 zieht die BauWo ihr Kaufangebot zurück. Anschließende Gespräche mit dem Zweitplatzierten scheitern.

 
Die Verwaltung erklärt das Investorenauswahlverfahren nach EU-Recht für formal beendet. „Von da an konnten wir auch freihändig vergeben“, sagt Dienberg. Das sei rechtlich abgesichert.

 
Zunächst sucht die Verwaltung vergeblich nach einem neuen Investor. Um das Areal besser vermarkten zu können, werden im November 2012 Baracke und ehemalige Tiermedizin abgerissen. Zugleich verabschiedet sich die Verwaltung von der Idee, auf dem Gelände auch Einzelhandel vorzuschreiben. „Ein idealer Standort war es dafür nie“, sagt Dienberg heute.

 
Die Verwaltung setzt aber weiter auf ein Hotel. Im Mai 2013 untermauert ein Gutachten diese Zielvorgabe. Unmittelbar darauf beschließt der Rat noch einmal formal den Bau eines Hotels am Groner Tor unter Einbeziehung des gesamten, 7400 Quadratmeter großen Areals – „weil das städtebaulich einfach sinnvoll ist“, sagt Dienberg. Die Verwaltung startet eine erneute Angebotsaufforderung: Sie schreibt alle bis dahin bekannten Interessenten an. Innerhalb einer genannten Frist können sie ihre Angebote gegebenenfalls ändern und erweitern. Er habe dabei „aber schon Wert darauf gelegt“, dass auch der Rat „eine Gesamtentwicklung des Geländes“ fordert.

 
Zu den angeschriebenen Anbietern gehört auch die Göttinger EBR Projektentwicklung GmbH. Diese hatte inzwischen das Architekturbüro „Ahrens & Grabenhorst“ mit ins Boot geholt – Planer des Siegermodells von 2009, auch weil dieser Entwurf zuvor bereits die Zustimmung des Rates bekommen hatte und städtebaulich schon von Städtebaubeirat positiv bewertet worden war. „Die Idee mit dem Büro Ahrens & Grabenhorst zu arbeiten, ist damals entstanden, weil das Büro den Wettbewerb seiner Zeit gewonnen hatte und der Rat der Stadt Göttingen den damaligen Investoren den Zuschlag für den Grundstückskauf erteilt hatte“, erläutert EBR-Geschäftsführer Borzou Rafie Elizei.

 
Die Architektin Gesche Grabenhorst ist bereits 2012 als Vertreterin des Göttinger Städetbaubeirates auch Mitglied in einer Preisjury zu einem Architektenwettbewerb für die Bebauung des ehemaligen IWF-Geländes am Nonnenstieg. Auch hier ist die EBR der Investor.

 
Das EBR-Konzept von Ahrens und Grabenhorst für das Groner Tor bekommt schließlich den Zuschlag. Als einziges sieht es die Entwicklung des kompletten Geländes am Groner Tor vor. Neben dem Hotel seien von der EBR in dem westlichen Teil Praxen und Kanzleien, Dienstleistungen vorgesehen gewesen. Einen konkreten Mieter habe EBR-Geschäftsführer Rafie Elizei aber nicht genannt, nur die geplante Nutzung „Büro und Dienstleistung“. Das „Sparkassenthema“ sei bei der EBR erst „sehr viel später“ gekommen, erklärt Dienberg.

Tiefbauarbeiten: Am Groner Tor entstehen die neue Sparkassen-Zentrale und ein Hotel.

Tiefbauarbeiten: Am Groner Tor entstehen die neue Sparkassen-Zentrale und ein Hotel.

Quelle: Hinzmann

Die Sparkasse plant nun, in dem Neubau mehrere noch im Stadtgebiet verteilte Standorte zu bündeln. Bei den Überlegungen dazu, sagt Dienberg, habe Sparkassenchef Rainer Hald auch einen Umzug der Sparkassenzentrale in den Landkreis oder die Nutzung der Securenta Immobilie in Grone ins Spiel gebracht. „Wir haben aber klar gemacht: Die Sparkasse gehört ins Zentrum“, sagt Dienberg. Irgendwann habe Hald dann realisiert, „dass das Groner Tor die letzte große Fläche in Innenstadtnähe ist“.

 
Rafie Elizei erinnert sich: „Da die Sparkasse Göttingen bereits seit längerer Zeit die Möglichkeit der Zusammenführung ihrer Innenstadtstandorte prüfte, kam im Rahmen von Finanzierungsanfragen für den von uns geplanten Hotel- und Bürokomplex die Idee auf, diesen als neues Verwaltungsgebäude der Sparkasse zu bauen.“ Im Oktober 2014 beschließt der Rat den Verkauf des Grundstücks an die EBR. Das Sparkassen-Projekt ist erst das dritte Bauprojekt, das die EBR entwickelt, räumt Dienberg ein. Am Nonnenstieg plant die EBR den Neubau von Wohnungen. Planungsrecht gibt es hier noch nicht. Ein weiteres EBR-Neubauprojekt befindet sich in der Geismar Landstraße. „Wir haben uns schon vorher Erkundigungen eingeholt, ob der das finanziell stemmen kann“, sagt Dienberg. Er verweist darauf, dass die EBR-Gesellschafter Leute sind, die „hier vor Ort Gesicht und Namen haben“. „Und nicht den Allerschlechtesten“, sagt Dienberg. Der „ausreichende Bausachverstand“ sei da. Zudem sei das Bauvorhaben am Groner Tor „kein übermäßig komplexes“. Referenzen seien da nicht unbedingt notwendig. Zu den EBR-Gesellschafter gehören unter anderem die Göttinger Bauunternehmer Rainer Nothdurft, Geschäftsführer der L. Baumbach Unternehmensgruppe und Martin Rode, Geschäftsführer der Ernst Rode Bau GmbH & Co. KG.

 
Mit dem Grundstücksverkauf ist ein Wettbewerb für die Freiraumplanung für eine 25.000 Quadratmeter große Fläche zwischen Berliner Straße, Groner Landstraße, Bahntrasse und Busbahnhof verbunden. Ergebnisse dazu sollen bis Ende 2016 vorliegen. 15 Büros können daran teilnehmen. Die Stadt Göttingen ist Auslober des Wettbewerbes. EBR, Universität und Stadt tragen die Kosten des Verfahrens „im Schlüssel ihrer Flächenanteile“, erläutert Dienberg. Strittig ist bei der Debatte zum Verkauf der Fläche zunächst, ob ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Der Rat verzichtet darauf. Die EBR kann nun nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches bauen. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn sich der Neubau „in die Art der näheren Umgebung einfügt“. Das sei bei dem Neubau gegeben, sagt Dienberg. Man habe sich an der benachbarten Zoologie orientiert. Mögliche Konflikte mit Nachbarn würden über den Bauantrag gelöst. „Die Bauaufsichtsbehörde hat die Verpflichtung zu schauen, wo es Probleme mit den Nachbarn geben könnte“, sagt Dienberg. Bei Bürgerinformationsveranstaltungen ist die Fassadengestaltung des Neubaus Streitthema. Hier sei mit der EBR vereinbart, so Dienberg, dass ein Fassadenmuster und Beispielfenster vorgestellt werde. Inzwischen haben sich Sparkasse, der Gräfliche Landsitz und die Universität in Zusammenarbeit mit Künstlern und Architekten auf die Fassadengesaltung geeinigt.  Ab März 2018 will die Stadt Göttingen mit dem Umbau der Kreuzung beginnen. Mitte 2018 soll das Hotel fertiggestellt sein.

Hotelgutachten

2013 hat das Beratungsunternehmen Hotour aus Trier ein Gutachten zum Hotelangebot und -bedarf in Göttingen erstellt. Das Ergebnis: Göttingen brauche ein neues Hotel – vor allem in der günstigeren Zwei- bis Drei-Sterne-Kategorie. Stadt und Branche könnten ein Haus mit etwa 120 Betten verkraften. Der schon damals diskutierte Standort Groner Landstraße / Berliner Straße sei exzellent. Die Stadt selbst hatte das Gutachten in Auftrag gegeben. Darin stellte Hotour auch fest, dass die Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten seit 2003 „enorm“ gestiegen sei, die Anzahl der Hotels und Betten hingegen stagniere. „Spürbare Wachstumspotenziale“ sahen die Berater vor allem für Hotels, die sich auf Gäste der Göttinger Wissenschaftseinrichtungen und Besucher von Veranstaltungen in der Lokhalle einstellen.

Chronologie des Neubaus

  • Mai 2006:   Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan am Groner Tor „in Folge der Aufgabe des Tierärztlichen Institutes zum Dienstleistungsstandort“.
  • August 2006: Beschluss zur Durchführung eines Investorenauswahlverfahren
  • 2008: Europaweite Ausschreibung der Grundstücke für den Bau eines Hotels und Dienstleistungszentrums.
  • August 2009: Beschluss zum Verkauf des Grundstücks ehemaliges Tierärztliches Institut. Zuschlag an die BauWo Grundstücks AG aus Hannover mit einem Entwurf des Architektenbüros Ahrens & Grabenhorst.
  • Oktober 2010: BauWo zieht das Angebot zurück.
  • Mai und Juni 2013: Abriss des alten Institutsgebäudes beginnt.
  • Juni 2013: Gutachten zur Standortbewertung für Hotelnutzungen in Göttingen. Beschluss zur Entwicklung eines Hotels am Groner Tor.
  • Oktober 2013: Erneute Angebots­aufforderung.
  • Oktober 2014: Beschluss zum Verkauf eines Grundstücks im Bereich Berliner Straße / Groner Landstraße („ehemaliges Tierärztliches Institut“).
  • November und Dezember 2014: Bürgerbeteiligung zum Neubau.  Diskussion um Fassadengestaltung.
  • Februar 2015: Beschluss zur Verlegung des Fernbushaltestelle.
  • März 2015: Baugelände wird vorbereitet.
  • Juni 2015: Förderempfehlung „Forum Wissen“.
  • Oktober 2015: Erster Bauantrag für den Neubau wird gestellt. Variantendiskussion zum Verlauf des Radschnellweges.
  • Dezember 2015: Förderbescheid für das „Forum Wissen“ der Universität
  • Dezember 2015: Beschluss über die Rahmenbedingungen des freiraumplanerischen Wettbewerbs. „Um eine abgestimmte, gemeinsame, qualitätvolle Gestaltung der Außen- und Freianlagen zu erreichen, haben sich Stadt, Universität und Projektentwicklungsgesellschaft entschlossen, einen freiraumplanerischen Realisierungswettbewerb durchzuführen.“
  • August bis Dezember 2016: Ergebnis des freiraumplanerischen Wettbewerbs
  • ab März 2018: Beginn Umbau Kreuzung Berliner Straße / Groner Landstraße
  • Mitte 2018: Fertigstellung Hotel, Sparkasse im Anschluss.
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Die Fassade für den Sparkassen- und Hotel-Neubau am Groner Tor soll sich am Gebäude der benachbarten Zoologie orientieren. Gemeinsam mit Architekten und Künstlern haben sich Universität, der Gräfliche Landsitz Hardenberg und die Sparkasse Göttingen auf ein Konzept zur Fassadengestaltung verständigt.

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