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Der Trick mit dem Wohnungsbau

Thema des Tages Der Trick mit dem Wohnungsbau

Neubau und Bedarf im Wohnungsbau zusammenzubringen, ist ein kompliziertes und aufwändiges Geschäft. Das macht eine gezielte Steuerung für Kommunen teils sehr schwer.

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Göttingen. Fehlentwicklungen im Wohnungsbau sind ein weit verbreitetes Phänomen, folgt man den Berechnungen der NBank. Denn der tatsächliche Neubau liegt in vielen Gemeinden teils weit vom prognostizierten Bedarf entfernt. In vielen Fällen wäre sogar ein Rückbau angesagt.
Das krasseste Beispiel liefert die 22 000-Einwohner-Stadt Osterode am Harz: In den letzten vier Jahren gab es hier einen jährlichen Neubau von durchschnittlich 20 Wohneinheiten, während laut NBank der Bedarf negativ ist, 77 Wohnungen müssten rechnerisch jedes Jahr zurückgebaut werden, um mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt zu halten.
Allerdings, was rein rechnerisch als Momentaufnahme aufgrund des demografischen Wandels Sinn ergibt, scheitert in der Realität daran, dass Kommunen nur begrenzt Steuerungsmöglichkeiten haben. Allgemein gilt für sie der Grundsatz, dass Innenentwicklung, also das Schließen von Baulücken und die Nutzung von Bestandsimmobilien im Kernbereich, Vorrang hat vor Neubaugebieten.
Bei der Bestandsaufnahme und gezielten Problemlösung helfen Baulücken- und Leerstandskataster, die in Niedersachsen inzwischen etwa ein Drittel aller Kommunen verwenden. Da allerdings muss auch der Bürger mitspielen: Nicht immer sind die Eigentümer auch bereit, einen Teil ihres Grundstücks oder eine leerstehende Immobilie zu verkaufen. Auch Nachfrage und Angebot liegen oftmals auseinander, da die eigenen Wohnvorstellungen im Bestand mitunter schwerer zu realisieren sind als in einem Neubau. Daher gebe es auch in schrumpfenden Regionen Neubau, so Robert Koschitzki von der NBank.
Trotz der regen Neubautätigkeit in der Gemeinde Staufenberg will Bürgermeister Bernd Grebenstein weiter die Innenentwicklung forcieren, denn es gibt eben das rechnerische Leerstandsrisiko. Künftig sollen alle zwei Jahre Baulückeninhaber aktiv angeschrieben werden. Zudem soll im Rahmen eines Flächenmanagements älteren Bürgern geholfen werden, möglichst lange in ihren Immobilien zu wohnen.  
Während im ländlichen Raum fast ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser gefragt sind, ist die Situation in Göttingen deutlich komplexer. Rein nach Zahlen entspricht der Zubau recht gut dem Bedarf, jedoch geschieht er vor allem im höheren Preissegment, während es im mittleren und unteren einen Mangel gibt – weil diese Segmente einfach nicht so lukrativ sind. Gleichzeitig reichten aber die bestehenden Förderinstrumente nicht für starken staatlichen Wohnungsbau aus, so Göttingens Stadtbaurat Thomas Dienberg. Daher will die Stadt in den Neubaugebieten Quoten für sozialen Wohnungsbau durchsetzen. Die Herausforderung sei letztlich, eine gute Mischung aller Segmente zu erreichen.
Die Berechnungen der NBank versteht Robert Koschitzki als Sensibilisierungsinstrument. „Wenn Neubau und Bedarf stark auseinanderlaufen, dann ist das ein Warnsignal. Es geht heute oft nicht mehr darum, Wachstum zu verwalten, sondern die Bevölkerungsrückgänge.“ Dazu müsse man die teils sehr unterschiedlichen Entwicklungen kennen, um spezifisch, unter Umständen auch regional abgestimmt, reagieren zu können.

Wohnungsneubau und -bedarfe in Südniedersachsen

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Quelle: GT

Gleichmacher Statistik : Die NBank untersucht regelmäßig, wie sich tatsächlicher Wohnungsneubau und der Bedarf in den Gemeinden entwickeln. Die Zahlen für den Neubau stellt das Landesamt für Statistik bereit. Es zeigt sich, dass die Zahl des Neubaus in den Kommunen von Jahr zu Jahr teils deutlich schwankt.
Die Daten für den Bedarf stellen hingegen eine Prognose der NBank dar. Diese wird alle zwei Jahre beauftragt, um die Entwicklung von Bevölkerungs- und Haushaltszahl zu erfassen. Daraus wird wiederum der Wohnungsbedarf errechnet. Dieser stellt einen Durchschnittswert dar. Die regionale Karte links bildet das Verhältnis  des durchschnittlichen Neubaus der letzten vier Jahre zum prognostizierten Bedarf ab.
Die dunkelrot markierten Gebiete weisen laut Prognose einen negativen Wohnungsbedarf auf, das heißt entsprechend der demografischen Entwicklung wäre ein Rückbau nötig. Sehr starken Rückbaubedarf gibt es etwa in Uslar, Einbeck, Dassel, Herzberg, Osterode oder Duderstadt. Allerdings kann sich dies in der jeweiligen Gemeinde auch auf bestimmte Ortsteile konzentrieren. Gleichzeitig gibt es auch einen erkennbaren Wohnungsbedarf rund um Göttingen. sg

Duderstadt: Baulücken in Angriff nehmen

Johannes Böning

Johannes Böning

Quelle:

„In der Gemeinde Duderstadt steht an erster Stelle das Schließen von Baulücken“, so Johannes Böning, Fachbereichsleiter Bauen und Umwelt.  Seit Mitte der 90er-Jahre seien die Baulücken um über 50 Prozent reduziert worden. Baugebiete sollen vorrangig in Duderstadt selbst entwickelt werden. Wachstum wird sich in Duderstadt und nahen Ortsteilen abspielen.

Staufenberg: Kaum Verlust an Einwohnern

Bernd Grebenstein

Bernd Grebenstein

Quelle:

Vor fünf Jahren wurde der Gemeinde Staufenberg bis zum Jahr 2025 rund 22 Prozent Einwohnerverlust prognostiziert. Tatsächlich waren es bislang 2,9 Prozent. „Das ist deutlich gegen den Trend. Rein rechnerisch haben wir sogar ein Plus. Der Rückgang kommt jedoch zustande, weil wir die Wohnungsnachfrage nicht befriedigen können“, so Bürgermeister Bernd Grebenstein.

Gieboldehausen:  Ein Konzept für alle entwickeln

Marlies Dornieden

Marlies Dornieden

Quelle:

In der Samtgemeinde sind die einzelnen Gemeinden für die Bebauungspläne zuständig. Ein integriertes Entwicklungskonzept für die Samtgemeinde werde derzeit erstellt, so Samtgemeindebürgermeisterin Marlies Dornieden. Sie regte auch an, Innenentwicklung aktiv anzugehen, um Leerstand zu vermeiden und unnötige Infrastruktur zu vermeiden.

Bovenden: Starke Nachfrage

Thomas Brandes

Thomas Brandes

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Die 42 Plätze in Bovendens Baugebiet Sonnenberg-Westseite – das halbe Baugebiet – sind verkauft, 200 Reservierungen habe es dafür gegeben, so Bürgermeister Thomas Brandes. „Wir hätten die 80 Plätze auch auf einen Schlag verkaufen können, aber wir wollen, dass die Infrastruktur sinnvoll mitwächst.“

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