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Wenig Eigentümer, viele Risiken

Privatisierung Wenig Eigentümer, viele Risiken

Wohnungsbesitzer können sich gegen Mehrheitseigentümer häufig kaum durchsetzen - gut beraten geht es einfacher.

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Riskante Privatisierung: Wenn nur einzelne Wohnungen an Privatleute verkauft werden, sind diese Eigentümer den Mehrheitsgesellschaftern finanziell ausgeliefert.

Quelle: Michael Hoppe/Fotolia.com

Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Privatisierungen von größeren Wohnungsbeständen wie kommunaler Wohnungsunternehmen bieten vielen Mietern die Gelegenheit, eine Wohnung – oft die von ihnen schon lang bewohnte – zu kaufen. Besonders in größeren Immobilienkomplexen können die Mehrheitsverhältnisse aber auch sehr zum Nachteil der Wohnungskäufer ausfallen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten künftige Wohnungseigentümer deshalb nicht nur auf Lage, Preis und Finanzierbarkeit der Wohnung achten, sondern sich auch über die Eigentums- und Mehrheitsverhältnisse sowie die Versammlungsprotokolle und die Instandhaltungsrücklagen in der Wohnanlage informieren. Die Rücklagenkonten sind gewissermaßen das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Besitzt ein Eigentümer einen Großteil der Wohnungen und die Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung, kann er diese Machtposition nutzen, um seine wirtschaftlichen Interessen gegen die der selbst nutzenden Eigentümer und Kleinanleger durchzusetzen. Vom Kauf solcher Wohnungen rät der Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum“ ab.

Der Verein verweist auf negative Erfahrungen von Eigentümergemeinschaften mit Mehrheitseigentümern – in der Regel (Immobilien-)Fonds, Gesellschaften, Unternehmen, Bauträger oder Zwischen- erwerber. So komme es immer wieder vor, dass keine ausreichenden Instandhaltungsrücklagen gebildet werden, denn den Hauptteil des anzusparenden Geldes müsse der Großeigentümer aufbringen. Beim späteren Wohnungsverkauf würden diese Rücklagen für ihn verloren gehen, das heißt bei der Eigentümergemeinschaft bleiben. Ohne ausreichende Rücklagen unterbleiben oft notwendige Instandhaltungen – Wertverlust der Immobilie sowie zunehmender Modernisierungsstau sind die Folgen.

Die Bestellung und Wiederbestellung von Verwaltern, die allein im Interesse der Mehrheitseigentümer tätig sind, ist häufige Praxis in solchen Wohnanlagen. Das Insolvenzrisiko bleibt bei den Miteigentümern. Gehen Mehrheitseigentümer in die Insolvenz, was nach Verbandsangaben immer wieder vorkommt, hinterlassen sie Schulden und Wohnungsleerstände. Finden sich keine Käufer, wächst der Leerstand; die Wohnanlagen verfallen.

„Grundsätzlich widerspricht das Handeln einzelner Großeigentümer dem Grundgedanken des Wohnungseigentumsgesetzes, dass alle Miteigentümer ihre Immobilien gemeinschaftlich verwalten“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins. „Dies allein sollte schon Grund genug sein, sich nicht in eine Eigentümergemeinschaft mit der Stimm-Majorität eines Eigentümers einzukaufen. Denn welcher Eigentümer will sich weiterhin wie ein Mieter behandeln lassen, nur mit höheren Nebenkosten und größerem Risiko?“ Gegen einen Mehrheitseigentümer kann zwar gerichtlich vorgegangen werden, wenn dessen Handeln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Doch dies kostet Zeit, Geld und Nerven.

„Oft stellen Eigentümer erst nach Kauf der Wohnung fest, ob und wie der Mehrheitseigentümer seine Machtposition nutzt. Aber auch wenn er seine Stimmrechts-Mehrheit bestandsbewahrend und sozial verantwortlich ausübt, bleibt das Risiko des Weiterverkaufs an einen Immobilienfonds oder an einen Einkäufer mit kurzfristigen Gewinninteressen, gegen das die Eigentümergemeinschaft dann wenig machen kann“, sagt Heinrich.bw

Ralf C. Kohlrausch

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