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Hannover Was bedeutet das Grundsteuer-Urteil für Hannover?
Nachrichten Hannover Was bedeutet das Grundsteuer-Urteil für Hannover?
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00:18 14.04.2018
Das linke Haus ist aus dem Jahr 1964, die Grundsteuer für eine 68-Quadratmeter-Wohnung beträgt dort 254 Euro im Jahr. Das rechte Haus stammt aus dem Jahr 1903. Die Grundsteuer für eine 65-Quadratmeter-Wohnung beträgt dort 73 Euro im Jahr. Quelle: Clemens Heidrich
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Hannover

Man nehme zwei fast gleichgroße Wohnungen in Hannover, eine aus der Vorkriegszeit, eine aus der Nachkriegszeit, und vergleiche die Grundsteuer – und staune. Die Bewohner der Altbauwohnung zahlen 72,96 Euro im Jahr Grundsteuer an die Stadt, die Bewohner des Sechzigerjahre-Plattenbau mehr als das Dreifache: 254,40 Euro im Jahr. Der Grund für die Ungerechtigkeit: Das undurchschaubare und seit 50 Jahren nicht reformierte Grundsteuersystem in Deutschland. Das Bundesverfassungsgericht  (BVG) hat die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer jetzt für verfassungswidrig erklärt und Fristen für die Erneuerung gesetzt. Auch wenn es angeblich unterm Strich nicht teurer werden soll: Klar ist, dass einige am Ende deutlich mehr zahlen müssen, andere entlastet werden.  

„Überfällige Entscheidung“

Es sei eine längst überfällige Entscheidung, sagt Rainer Beckmann, Hannover-Chef des Immobilienverbands Haus und Grund. „Jahrelang sind Besitzer von Altbauten bevorzugt behandelt worden.“  Sie hätten 50 Jahre keine Steuererhöhung erhalten. Jetzt werde die Ungleichheit endlich korrigiert.

In den alten Bundesländern werden seit 1964 keine Neubewertungen für Grundstücke und Immobilien mehr vorgenommen – nach deren Wert aber richtet sich die Grundsteuer, die Eigentümer zahlen müssen oder, bei Vermietungen, komplett auf ihre Mieter umlegen können. In den vergangenen Jahrzehnten ist die Grundsteuer für Altbestände sogar dann gleich geblieben, wenn sich der Wert einer Immobilie in dieser Zeit verdreifacht hat. „Eigentümer dagegen, die in jüngeren Jahren ein Objekt zum aktuellen Verkehrswert erworben haben, wurden mit einer weitaus höheren Grundsteuer belegt“, kritisiert Beckmann. 

„Ein Riesenaufwand“

Seit Jahren gibt es Kritik an dem komplizierten und ungerechten System. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts war für Fachleute schon lange absehbar. Eine Arbeitsgruppe der Länder hat längst Reformvorschläge vorgelegt, doch der riesige Aufwand einer Neubewertung von 35 Millionen Immobilien bundesweit hat die Behörden zurückschrecken lassen. Nun sind sie durch das Urteil im Zugzwang. 

Eigentlich müssten alle sechs Jahre Grundstücks- und Immobilienwerte neu ermittelt werden, um die Steuer daran anzupassen. „Doch das ist ein Riesenaufwand, deshalb ist es unterblieben“, so Beckmann. Im Laufe der Jahrzehnte haben vor allem Altbestände in Großstädten wie Hannover erheblich an Wert gewonnen, manche Stadtteile seien wertvoller geworden, andere abgesackt. „All diese Entwicklungen wurden bislang bei den Berechnungen nicht berücksichtigt.“ Die Reform stehe daher dringend aus.

Starke Ungleichheit

Die Ungleichheit ist allerorten auszumachen. Unbebaute Grundstücke werden bisher kaum belastet, was angesichts der Wohnungsknappheit in manchen Regionen politisch fragwürdig ist. Besitzer einer gut 200 Quadratmeter großen Altbauwohnung in Hannovers Südstadt werden mit rund 400 Euro im Jahr zur Kasse gebeten, im Siebzigerjahrebau in Herrenhausen werden für 90 Quadratmeter 520 Euro fällig.   

Mit einer Protestwelle rechnet  Haus und Grund nicht. „Zum einen ist die Übergangsfrist sehr moderat, außerdem wissen die meisten, dass sie bislang einfach Glück gehabt haben“, meint Beckmann. Eine Gefahr sieht er allerdings darin, dass die Stadt als  Nutznießerin der Grundsteuer anlässlich der Reform den sogenannten Hebesatz und damit die Gesamtsumme der Grundsteuer erhöhen könnte. „Unterm Strich sollten bei der Reform keine höheren Steuereinnahmen herauskommen.“

Das bedeutet das Gerichtsurteil

Was ist das Problem? Am alten System bemängelte das Bundesverfassungsgericht vor allem die Verzerrungen bei der Festellung des Wertes von Flächen und Immobilien. Der Versuch, den Verkehrswert mit uralten Einheitswerten abzubilden, verfehle den Sinn der Verkehrswertberechnung „generell und vollständig“, sagte Ferdinand Kirchhof, Vizepräsident des Bundesverfassungsgerichts. Schon seit mindestens 2002 sei die Berechnung der Steuer verfassungswidrig.

Wie wird bisher gerechnet? In drei Schritten berechnen die Ämter bisher die Steuer: Zunächst wird der Wert des Grundstücks bestimmt. In Westdeutschland liegen der Berechnung Einheitswerte von 1964 zugrunde, in Ostdeutschland stammen die Werte sogar von 1935. Der Wert wird mit einer Steuermesszahl – je nach Art der Bebauung – multipliziert. Im dritten Schritt wird dieser Betrag dann mit einem Hebesatz multipliziert, den die örtliche Kommune festlegt. Die Hebesätze unterscheiden sich stark und stiegen in letzter Zeit deutlich an.

Wo liegt der Fehler? Eigentlich wollte der Bund die Einheitswerte alle sechs Jahre aktualisieren. Weil dies zu aufwendig schien, wurde darauf aber verzichtet. Je nach Lage des Grundstücks konnte sich der Wert in den nachfolgenden Jahrzehnten so ganz unterschiedlich entwickeln, etwa wenn das eine Dorf ländlich blieb und das andere in die Stadt eingemeindet wurde, weshalb dann die Grundstückpreise explodierten. Bei der Grundsteuer wurde das aber nicht berücksichtigt. Selbst Neubauten wurde so bewertet, als wären sie 1964 bzw 1935 erstellt worden. Für diese Verzerrung gab es keine Rechtfertigung, so die Richter. Sie verstoße gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Dieses Urteil hatte sich schon nach der Verhandlung des Gerichts im Januar abgezeichnet.

Wie sind die Fristen? Mit Spannung wurde vor allem auf die Frist gewartet, die Karlsruhe dem Gesetzgeber einräumt. Nun gibt es – sehr ungewöhnlich – sogar zwei. Bis Ende 2019 hat der Bund Zeit, die Neuregelung zu beschließen. Bis Ende 2024 dürfen aber noch die alten Regeln und alte Einheitswerte angewandt werden. Das klingt großzügig, ist es aber nicht. Bund und Länder hielten eine Übergangsfrist von zehn Jahren zur Neubewertung von 35 Millionen Immobilien für notwendig. Wenn das Gericht nun nur fünf Jahre gewährt, fördert das Modelle, die ohne eine aufwendige Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auskommen.

Und was passiert jetzt konkret? Das weiß noch niemand. Die Richter geben dem Gesetzgeber einen weiten Gestaltungspielraum bei der Grundsteuer. Er könne versuchen, das alte System zu reparieren oder aber ein ganz neues beschließen.

Stadt wartet erst mal ab

2012 hat der Rat Hannovers Grundsteuer-Hebesatz von 530 auf 600 Prozent angehoben – er zählt seitdem zu den höchsten bundesweit. Insgesamt brachte das jährliche Mehreinnahmen von rund 17 Millionen Euro in die Kasse. Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts erwartet die Stadtverwaltung kurzfristig keine Änderungen, wie Sprecher Udo Möller sagt. „Der Gesetzgeber ist aufgefordert, per Gesetz eine neue Regelung zu schaffen, und zwar bis Ende 2019.“ Weil zudem Übergangsfristen vorgesehen sind, bis die Neuregelung dann auch wirklich greift, seien für die nächsten Jahre keine Risiken für den kommunalen Haushalt zu erwarten. Allerdings sagt der Sprecher auch diesen Satz: „Wie auch immer eine Neuregelung dann aussieht, durch das Hebesatzrecht der Stadt könnten mögliche Verluste auch aufgefangen werden“, betont Möller. Vor einer möglichen Anhebung, um Einnahmeverluste zu kompensieren, haben Mieterbund und Immobilienverband Haus & Grund massiv Sorge.  

Schön für die Stadt: Wenn es nach einer Neuregelung in Einzelfällen Ärger mit Haus- und Wohnungseigentümern sowie Grundstücksbesitzern gibt, ist die Stadt weitgehend gefeit. Denn der Grundsteuermessbescheid für einzelne Grundstücke und Immobilien wird von den Finanzämtern festgelegt, nur der daraus resultierende Bescheid wird von der Stadt verschickt. Sobald der Messbescheid für eine Immobilie rechtskräftig ist, haben Einsprüche kaum noch Sinn. 

Auch Modelle für eine künftige Bewertung und die Auswirkungen auf die städtischen Finanzen wurden schon durchgespielt. Ein neues Gesetz müsse in der Summe für die Kommunen nicht unbedingt zu größeren Veränderungen bei den Erträgen führen, sagt Stadtsprecher Möller. Wie bereits bisher könne die Höhe der Einnahmen aus der Grundsteuer über das gemeindliche Hebesatzrecht beeinflusst werden. Er warnt jedoch: „Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zu Verschiebungen der Steuerzahlungen der bisherigen Grundstückseigentümer kommt.“

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