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Häuser mit „Schönheitsfehlern“

Rechtskommentar der Göttinger Kanzlei Menge Noack von Jan Ockershausen Häuser mit „Schönheitsfehlern“

Nur allzu oft endet der Traum von den eigenen vier Wänden mit jähem Erwachen: Risse im Putz, undichte Fenster oder Feuchtigkeit in den Wänden – Baumängel können viele Gesichter haben.

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Jan Ockershausen

Quelle: Stephan Beuermann - TrapezFilm

Wichtig ist in solchen Situationen, formell korrekt vorzugehen, um Gewährleistungsansprüche auch durchsetzen zu können.
Die Gewährleistung bei Immobilien, die nicht älter als zwei Jahre sind, richtet sich nach dem Werkvertragsrecht. Hier ist vorrangig ein Anspruch auf Nachbesserung gegeben. Beschreiben Sie den Mangel möglichst genau nach Lage, Ausprägung und Erscheinungsbild und fordern Sie den Verkäufer unter Fristsetzung auf, den Mangel zu beseitigen. Welche Frist angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Hier spielen insbesondere die Menge und Beschaffenheit der Mängel eine Rolle. Dabei sollten Sie unbedingt darauf achten, für den Zugang dieser Mängelrüge einen Nachweis entweder in Form eines Empfangsbekenntnisses oder eines Einschreibe-Rückscheins vorlegen zu können.
Wer ohne eine solche Mängelrüge gleich einen Drittunternehmer mit der Beseitigung des Mangels beauftragt, riskiert, auf seinen Kosten sitzen zu bleiben. Dem Werkunternehmer steht nämlich das Recht zur eigenständigen Mängelbeseitigung zu. Erst wenn die Frist für die Mängelbeseitigung fruchtlos verstrichen ist, besteht das Recht zur Ersatzvornahme.
Aber auch hier sollte man bedachtsam vorgehen. Das Vorhandensein des Mangels muss in jedem Fall beweisbar sein. Um dies zu gewährleisten, bietet sich entweder ein selbstständiges Beweisverfahren an, in dem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ein Gutachten erstellt oder die Vorschussklage, mit der vor Beseitigung des Mangels ein Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht wird.
Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang die Abnahme. Wer eine Immobilie als mangelfrei abnimmt, muss bei später auftretenden Mängeln beweisen, dass diese vorhanden sind. Daher empfiehlt es sich, diese vor der Abnahme auf Herz und Nieren zu prüfen und vorhandene Mängel in das Abnahmeprotokoll mit aufzunehmen. Dies erleichtert die spätere Prozessführung enorm.
Bei „älteren“ Immobilien gilt das Kaufvertragsrecht. In notariellen Kaufverträgen werden regelmäßig Gewährleistungsausschlüsse vereinbart. Der Verkäufer kann dann nur noch in Anspruch genommen werden, wenn er bestimmte Eigenschaften der Immobilie garantiert hat oder Mängel arglistig verschwiegen hat. Auch eine solche Garantiezusage muss allerdings bewiesen werden, sodass es sich empfiehlt, jegliche Zusagen des Verkäufers mit in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Gleiches gilt für den Zustand der Kaufsache. Gibt der Verkäufer an, dass die Kaufsache grundsätzlich keine Mängel aufweist, so sollte diese Aussage im Kaufvertrag niedergelegt werden. Tritt dann im Nachhinein doch noch ein Mangel auf und ist dem Verkäufer nachweisbar, dass ihm dieser Mangel bekannt war, so kann der Verkäufer trotz des Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. 

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