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Deutschland / Welt So gefährlich sind die großen Immobilienkonzerne wirklich
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13:13 27.04.2019
Mit einem Plakat auf der Karl-Marx-Allee in Berlin wird zu einer Demonstration gegen steigende Mieten aufgerufen (Archivfoto). Quelle: Jörg Carstensen/dpa
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Berlin

Eigentlich will Helga Bach nur ihren Abfall zu den Müllcontainern im Hinterhof bringen. Aber dann trifft sie auf Nachbarn – und sofort dreht sich das Gespräch im Hof wieder um das eine große Thema: die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen, die Modernisierung ihrer Häuser an der Grellstraße in Berlin-Prenzlauer Berg und die Angst der Bewohner vor einer Mietsteigerung, die sich keiner hier leisten kann.

„Wir haben alle Angst, dass wir wegmüssen“, sagt die 86-jährige Helga Bach. Seit 1937 lebt sie hier, in ein und derselben Wohnung. Jetzt soll ein Gigant sie vertreiben?

Rund drei Millionen Wohnungen in Deutschland sind im Besitz privater Immobilienkonzerne. Wer in Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart oder auch in Freiburg im Breisgau eine Wohnung sucht, kommt an ihnen kaum vorbei.

Und auf einmal gibt es in Deutschland ein neues Feindbild.

Tausende demonstrieren gegen Mietwucher

In Hamburg und Berlin demons­trieren Tausende gegen Mietwucher. Nicht nur linke Aktivisten fordern, dass die Immobilienkonzerne zum Schutze der Normalbürger enteignet werden. Die ganz Radikalen zünden auch mal Firmenautos der verhassten Miethaie an.

Wie gefährlich aber sind Vonovia, Deutsche Wohnen und Co. für den gesellschaftlichen Frieden wirklich? Wie groß ist ihre Macht?

Enteignung als letzte Lösung? Rund 10 000m Menschen haben es Anfang April in Berlin gefordert. Ein Volksbegehren ist in Gang gesetzt. Quelle: Christian-Ditsch.de

Zunächst einmal: Die größte Vermietergruppe in den Großstädten sind nach wie vor die kleinen Privateigentümer. Sie bieten 48 Prozent aller Mietwohnungen an. Das geht aus einer Studie hervor, die das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln Anfang April veröffentlicht hat. Untersucht wurde darin die Mieter- und Vermieterstruktur in Städten ab 500.000 Einwohnern. Auf Platz zwei der größten Vermietergruppe stehen demnach die Genossenschaften, die dort ein Viertel aller Mietwohnungen besitzen (24 Prozent). Erst an dritter Stelle kommen die Privatunternehmen: Durchschnittlich 17 Prozent aller Wohnungen in Großstädten gehören ihnen.

Das klingt wenig – und ist doch fast doppelt so viel wie der Besitz der Kommunen. Deren Anteil am Mietmarkt ist mit neun Prozent verschwindend gering. Und genau da liegt der Knackpunkt.

Lesen Sie auch: Deutsche Wohnen, Vonovia und Co: Sind Enteignungen von Wohnkonzernen legal?

Seit Anfang der 2000er-Jahre drängen private Konzerne auf den Wohnungsmarkt – inspiriert vom weltweiten Boom der Immobilienbranche. „Investoren kauften günstig öffentlichen Wohnbestand auf, weil sie mit einer schnellen, großen Wertsteigerung rechneten“, erklärt Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer vom IW in Köln.

Die klammen Kommunen verkauften großzügig vom Tafelsilber an die Privaten, Hunderttausende von Wohnungen – in der Erwartung, dass Anlagen und ganze Viertel aufgewertet würden, was sie selbst finanziell nicht hätten stemmen können.

Modernisieren für die Aktionäre

Das dickste Geschäft machten über die Jahre Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. Die Vonovia AG etwa, die bis 2015 Deutsche Annington (DA) hieß, wurde 2001 von einer englischen Fondsgesellschaft gegründet und hat ihren Hauptsitz in Bochum. Die Deutsche Annington begann mit 65­.000 Wohnungen der Deutschen Bahn und kaufte dem Energiekonzern RWE 4500 Werkswohnungen ab und später etliche alte Zechensiedlungen. Als der Konzern 2005 die Viterra AG schluckte, wuchs er zu Deutschlands größtem Vermieter.

Der Plan, mit der Deutsche Wohnen AG auch noch den größten Konkurrenten zu übernehmen, scheiterte allerdings 2013. Kurz zuvor hatte der frühere Bertelsmann-Manager Rolf Buch den Vorstandsvorsitz übernommen und das Unternehmen an die Börse gebracht. Erst unter den wachsamen Augen der Aktionäre begann das Unternehmen seinen teilweise verkommenen Bestand nach und nach zu modernisieren. So tat es auch die Deutsche Wohnen, die vor allem Immobilien in Berlin besitzt. Auch jene Anlage in der Grellstraße in Prenzlauer Berg.

„Hier ist noch nie irgendetwas saniert worden“: Helga Bach fühlt sich erst übersehen – und jetzt übergangen. Quelle: privat

Helga Bach ist die älteste Mieterin in diesem Block. Seit 82 Jahren lebt sie in derselben Wohnung. „Hier ist noch nie irgendetwas saniert worden“, sagt sie. Der braune Putz platzt von der Fassade, Einschusslöcher aus dem Zweiten Weltkrieg sind noch zu erkennen, die Fenster modern vor sich hin.

Die Deutsche Wohnen will das Haus jetzt modernisieren: Fassadendämmung, neue Fenster und Bäder, all das soll nach und nach kommen. Genauso wie mehrere neue Stockwerke auf den Häusern und ein sechsstöckiger Wohnblock im Hinterhof an der Stelle, an der Helga Bach jetzt steht. Das ist das Problem, das die Mieter haben: Natürlich wollen sie, dass ihre Häuser endlich instand gesetzt werden und getan wird, was jahrzehntelang versäumt wurde. Aber zusätzliche Stockwerke, höhere Mieten und Nebenkosten, ein Neubau im Hof?

„Alles auf modern gemacht – das passt nicht in’n Kiez“, findet Roger Bach, der Sohn von Helga Bach. Der 58-Jährige hat eine Mieterinitiative gegründet. „Es kann doch nicht sein, dass die sozial Schwachen an den Rand gedrängt werden.“

„Das gesamte Quartier auf einen zeitgemäßen Standard bringen“ ist das Ziel der Deutsche Wohnen – das schließt auch die Wohnung ein, in der Helga Bach seit 1937 wohnt. Quelle: Tomma Petersen

Die Wohnungsgesellschaft betont, das „grundsätzliche Ziel der energetischen Maßnahmen“ sei, die Nebenkosten zu senken. Außerdem würden durch Dachaufstockung und „Lückenschluss“ neue Wohnungen entstehen. Man wolle „das gesamte Quartier auf einen zeitgemäßen Standard bringen“.

Eine Instandsetzung zum Erhalt einer Immobilie müssten die Wohnungsgesellschaften selbst tragen. Aber „energetische Maßnahmen“, etwa die Fassadendämmung und die Erneuerung der Fenster, gelten als Modernisierung und dürfen auf die Mieter abgewälzt werden. Bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten und bis zu zwei Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter auf die Mieten aufschlagen.

Mieterhöhung um 67 Prozent

Die Rechnung ist schnell gemacht: Für ihre 47 Quadratmeter zahlt Helga Bach bisher eine Kaltmiete von 304,67 Euro. Nach den Modernisierungen soll sie 509,92 Euro zahlen. Eine Erhöhung um 67 Prozent. „Das ist unmöglich für mich“, sagt die alte Dame. Und fügt trotzig hinzu: „Das lass ich nicht mit mir machen – und wenn ich vor Gericht gehe.“

Um die Mieter zu besänftigen, hat die Deutsche Wohnen eine Vereinbarung mit dem Bezirksamt Pankow unterzeichnet, die den „sozialverträglichen Ablauf“ der Sanierungsmaßnahmen gewährleisten soll. Im Härtefall soll die Miete nach der Modernisierung 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Aber: Die Vereinbarung ist rechtlich nicht verbindlich.

Einige Mieter sind bereits ausgezogen. Die meisten aber wollen nicht aufgeben. Und umziehen ist leichter gesagt als getan. Es mangelt an Mietwohnungen und bezahlbarem Baugrund, die Neubauten können den Bedarf nicht decken.

Das spüren auch die Immobilienmakler. „Der starke Zuzug in die Metropolregionen und ihre Einzugsgebiete sowie die steigende Anzahl an Einpersonenhaushalten – der häufigsten Haushaltsform in Deutschland – verstärkt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. In der Branche gehe man davon aus, dass die Entwicklung mittelfristig anhält.

Lesen Sie auch: Welche Alternativen gibt es zu Enteignungen?

Wie konnte es so weit kommen? Seit 2010 erhöht sich der Druck auf den Mietmarkt: Die Zuwanderung verschärfte die Wohnsituation allgemein, die Lohnentwicklung sorgte bei Gutverdienern für noch größeren Spielraum, der niedrige Zins schaffte Anreize für Investoren. Gleichzeitig setzten die Kommunen nicht schnell genug auf Neues, auf Bereiche um Ballungszentren herum. So erklärt Ökonom Voigtländer das Gemisch von Ursachen.

Neue Viertel braucht das Land

Allein nach Berlin ziehen jährlich rund 40.000 Menschen, in etwa 15 Jahren wird die Hauptstadt die Vier-Millionen-Grenze sprengen. Wo sollen die wohnen? „Wir müssen wieder mehr an den Bau auf der grünen Wiese denken“, sagt Voigtländer. Nicht in Form von Reihen- und Hochhausanlagen, wie man sie in den Sechzigerjahren an den Stadtrand klotzte. Die Metropolen bräuchten neue Stadtviertel, „mit guter Infrastruktur – Bahnanbindung, Kitas, Schulen, Geschäften“.

Eine Enteignung der Großkonzerne aber hält Voigtländer, wie viele seiner Kollegen, nicht für sinnvoll. Denn damit würde auch den kleinen Aktionären weggenommen, was sie rechtmäßig erworben haben, um sich vielleicht eine Alterssicherung zu schaffen. Was also dann?

Die Bundesregierung hatte 1,5 Millionen neue Wohnungen bis zum Ende der Legislaturperiode versprochen. 2017 und 2018 sind jeweils weniger als 300.000 Wohnungen gebaut worden, davon 2017 nicht einmal 30.000 Sozialwohnungen – trotz Verdopplung der Bundesförderung. Die seit 2019 gültige Mietpreisbremse scheitert schon daran, dass kein Wohnungssuchender wagt, gegen eine Mieterhöhung zu klagen.

Das Baukindergeld ist seit 2018 zwar ein guter Anreiz, aber es fehlt an bezahlbarem Bauland. Hinzu kommt ein baurechtlicher Dschungel, der in allen 16 Bundesländern auch noch unterschiedlich ist. 1990 gab es 5000 Bauvorschriften, heute sind es mehr als 20 000. „Die ist ein generelles Hemmnis für günstiges Bauen“, sagt Voigtländer.

Versäumnisse von Kommunen, fehlerhafte Pläne von Regierungen, Verordnungswüsten und mächtige Privatunternehmen, die vor allem wirtschaftlich denken, nicht sozialpolitisch – für Helga Bach und die anderen Mieter in dem Wohnkomplex am Prenzlauer Berg sind die Gründe, wie es zu ihrer jetzigen Situation gekommen ist, unwichtig. „Wir wurden jahrzehntelang allein gelassen, und plötzlich will man über unseren Kopf hinweg entscheiden? Das ist ein schreckliches Gefühl.“

Interview:

Bau-Staatssekretär: „Die einzige Lösung des Wohnungsproblems ist: Bauen!“

Von Tomma Petersen und Julia Rathcke/RND

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