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Die Immobilie im Erbrecht

Gerade Immobilien bedürfen bei der Gestaltung von Nachfolgeregelungen besonderer Aufmerksamkeit

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Die Behandlung von Immobilien ist problematisch, wenn eine Mehrzahl von Erbenberufen ist. FOTO: PIXABAY

Streitigkeiten bei der Auseinandersetzung eines Nachlasses sind keine Seltenheit. Besonders problematisch ist dabei die Behandlung von Immobilien, weil im Regelfall eine Mehrzahl von Erben berufen ist. Diese bilden dann als Erbengemeinschaft eine sogenannte "Gemeinschaft zur gesamten Hand".

Dies hat zur Konsequenz, dass bis auf wenige Ausnahmen in sämtlichen Entscheidungen über den Nachlass alle Miterben gemeinschaftlich handeln müssen.

Bei Immobilien bedeutet dies konkret, dass nur die Notgeschäftsführung durch einzelne Miterben möglich ist. Diese Notgeschäftsführung ist allerdings nur auf sehr wenige nicht aufschiebbare Entscheidungen in Gefahrensituationen beschränkt. In allen übrigen Fällen wird differenziert: Handelt es sich um Entscheidungen der gewöhnlichen Verwaltung", also um kleinere Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten sowie um Vermietung oder Verpachtung, so sind Mehrheitsentscheidungen möglich. Auch hier muss allerdings im Zweifelsfall die Zustimmung eines Miterben im Rahmen eines Gerichtsverfahrens erstritten werden.

Jan Thomas Ockershausen ist Partner in der Rechtsanwaltssozietät Kleinjohann. Er ist dort als Rechtsanwalt und Notar spezialisiert für die Bearbeitung von erbrechtlichen Angelegenheiten. FOTO: PRIVAT

Maßnahmen außerhalb des regulären Geschäftsbetriebes, also größere Reparaturen sowie wertsteigernde Investitionen und insbesondere auch die Veräußerung von Grundeigentum sind nur möglich, wenn alle Erben einstimmig einen entsprechenden Beschluss fassen und umsetzen. Hier kann eine Zustimmung zu einem Verwaltungshandeln- und sei es auch noch so sinnvoll oder vorteilhaft nicht eingeklagt werden.

Diese Problematik führt häufig dazu, dass eine einvernehmliche Auseinandersetzung von Immobilien nicht möglich ist. Es bleibt dann nur die Teilungszwangsve steigerung. Ein solches Verfahren kann auch gegen den Willen einzelner Miterben durchgesetzt werden, ist allerdings sehr kostspielig und zeitraubend. Zudem werden im Teilungszwangsversteigerungsverfahren selten die Erlöse erzielt, die bei einer freihändigen Veräußerung der Immobilie möglich wären.

Es empfiehlt sich daher gerade dann, wenn Immobiliareigentum vorhanden ist, durch eine lebzeitige Verfügung oder ein entsprechendes Testament Vorsorge zu treffen.

Immobilien können zum Beispiel zu Lebzeiten auf einzelne Personen übertragen werden. Dabei können die übrigen zukünftigen Erben bereits mitwirken und, freilich gegen Ausgleichszahlung, auf Ansprüche verzichten. Ist dies nicht möglich, so findet sich bei einer geschickten Gestaltung zumindest die Möglichkeit, spätere Ausgleichsansprüche zu minimieren.

In einem Testament können Vermächtnisse und Teilungsanordnungen verfügt werden, die bestimmte Vermögensgegenstände bestimmten Miterben (mit oder ohne Ausgleichsansprüche der übrigen Erben) zuweisen. Auch dies hilft zuverlässig, im Erbfall Streit zu vermeiden.

Eine sorgfältige Nachfolgeplanung kann daher für die zukünftigen Erben von unschätzbarem Wert sein.

JAN THOMAS OCKERSHAUSEN

Rechtsanwalt und Notar in der Rechtsanwaltssozietät Kleinjohann