Frankfurt am Main. Für viele Branchenkenner war es lange Zeit schwer vorstellbar, dass der Boom im Wohnungsbau einmal zu Ende geht. Schließlich fehlt es vor allem in Großstädten an Hunderttausenden von Behausungen. Doch nun weisen die Zeichen in Richtung Trendwende. So ist die Zahl der Stornierungen von Projekten im August wieder gestiegen. Das geht aus einer aktuellen Umfrage des Münchner Ifo-Instituts hervor.

11,6 Prozent der befragten Unternehmen sind betroffen. Der langjährige Höchstwert lag im Mai bei sogar knapp 16 Prozent. Danach entspannte sich die Lage leicht, nun steigt die Zahl der abgeblasenen Vorhaben wieder und entfernt sich immer weiter vom langjährigen Mittelwert (2 Prozent). „Seit April sehen wir, dass auffällig viele Projekte gestrichen werden“, sagte Ifo-Forscher Felix Leiss. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau hätten sich in den vergangenen Monaten massiv verschlechtert: Die Baukosten lägen auf einem extrem hohen Niveau, hinzu kämen steigende Finanzierungszinsen und eingeschränkte Fördermöglichkeiten.

Pessimismus macht sich breit

Das belaste die Kalkulationen potenzieller Bauherren schwer. „Einige Projekte werden damit unrentabel“, so Leiss. Seine Beobachtung: „Mit Blick auf die künftige Entwicklung greift die Angst um sich.“ Sehr viele Firmen befürchteten rückläufige Geschäfte. Der sogenannte Erwartungsindikator des Ifo-Instituts ist aktuell auf 48,3P unkte gefallen. Das ist der niedrigste Wert seit Beginn der Erhebungen im Jahr 1991.

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Nach mehr als einem Jahrzehnt mit einem boomenden Wohnungsbau kommen nun viele negative Faktoren zusammen. Die Engpässe bei Baustoffen haben sich zwar etwas entschärft. „Dennoch ist das Material weiterhin vielerorts knapp und teuer“, so Leiss. Dabei spielt eine wichtige Rolle, dass vor gut einem Jahr nach dem Auslaufen der Pandemiebeschränkungen staatliche Konjunkturprogramme gepaart mit niedrigen Zinsen Privatleute und Profiinvestoren ermutigten, Neues bauen zu lassen. Was beispielsweise die Nachfrage nach Holz und Stahl in die Höhe katapultierte.

Der nächste Schlag kam mit dem Ukrainekrieg – Russland war ein wichtiger Holz- und Stahllieferant für die EU. Jetzt kommen noch die massiv gestiegenen Energiepreise hinzu. Die machen Baumaterial, das häufig unter Einsatz von viel Strom und Gas erzeugt wird, teurer. Aber auch die hohen Treibstoffkosten schlagen durch. Die Fachleute des Ifo-Instituts gehen davon aus, dass „sehr viele Bauunternehmen“ weitere Preiserhöhungen planen.

Das Zinsniveau spielt eine entscheidende Rolle

Ob sie die Aufschläge auch durchsetzen können, ist inzwischen die große Frage. Denn die Finanzierung von Bauprojekten wird ebenfalls kostspieliger. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat eine Erhöhung der Leitzinsen um 0,75 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent beschlossen. Solche großen Schritte setzen sich in der Regel mit etwas Verzögerung in steigende Hypothekenzinsen um. Und EZB-Präsidentin Christine Lagarde hat bereits angekündigt, dass es weiter nach oben geht. Zumal die US‑Notenbank in dieser Woche mit einem weiteren Dreh an ihrer Zinsschraube die EZB zusätzlich unter Druck setzen dürfte.

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Was die Lage so prekär macht: In der Immobilienbranche gilt, dass das Zinsniveau und die Preise für Wohnungen und Häuser sich wie kommunizierende Röhren verhalten: Steigt das eine, sinkt das andere. Nach dieser Logik müssten die Preise für Neubauten eigentlich nach unten gehen und nicht in die Gegenrichtung, wie es die hohen Material- und Spritkosten nahe provozieren. Das bewirkt auch, dass Banken Risiken minimieren wollen und deshalb restriktiver bei der Vergabe von Hypokrediten agieren.

Auftragseingang bricht ein

Alles in allem könnte ein heftiger Einschnitt der Bautätigkeit die Folge sein. So betont denn auch Oliver Wittke, Chef des Immobiliendachverbandes Zia: „Wir kommen in eine Kaskade, die es der Immobilienwirtschaft immer schwerer macht, durch eigenes Agieren weitere Negativeffekte abzuwehren.“ Es sei die Summe an Verschärfungen, die so extrem zusetze. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist dabei, dass bei einem Erlahmen der gesamten Konjunktur, wenn eine Rezession kommt, die Bewertungen für Immobilien aller Art – gleichgültig ob Neubau oder älteres Wohngebäude – in den Keller gehen. Dann droht die Gefahr, dass die Kreditsumme für eine einst teure Immobile plötzlich ihren aktuell niedrigeren Wert übersteigt, was die Eigentümer in arge Bedrängnis bringen kann.

Damit lässt sich auch erklären, warum es beim Auftragseingang für das Bauhauptgewerbe deutlich nach unten geht. „Immer mehr Auftraggeber treten auf die Investitionsbremse“, so Tim-Oliver Müller, Chef des Bauindustrieverbandes. Im ersten Semester hat das Statistische Bundesamt (Destatis) beim Wohnungsbau einen Einbruch von 7,1 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 verzeichnet.

Müller betont, dass private Bauherren neben hohen Baukosten und steigenden Zinsen auch noch selbst höhere Energie- und Lebenshaltungskosten stemmen müssten. Und auch bei institutionellen Investoren würden etliche Projekte auf den Prüfstand gestellt und erst einmal verschoben. Klar sei jedenfalls, dass es eine Entspannung für den angespannten Wohnungsmarkt so nicht geben werde. Der Destatis-Index für den Auftragseingang im gesamten Bauhauptgewerbe ist für Juni (kalender- und saisonbereinigt) auf den niedrigsten Wert seit Ende 2015 gerutscht.

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